En la Ciudad de México, el mercado de alquiler de viviendas es muy amplio y diverso, pero los datos de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del INEGI revelan una realidad preocupante: cerca de 5.8 millones de viviendas son rentadas, pero solo el 54% de ellas tiene un contrato de renta.
Por alcaldía al cierre de 2023 las rentas estaban en promedio mensual:
- Miguel Hidalgo: 21 mil 326
- Cuauhtémoc: 22 mil 911
- Benito Juárez: 16 mil 439
- Cuajimalpa: 15 mil 641
- Álvaro Obregón: 15 mil 302
- Coyoacán: 13 mil 644
- Magdalena Contreras: 11 mil 671
- Azcapotzalco: 12 mil 267
- Huixquilucan: 11 mil 86
- Naucalpan: 11 mil 760
- Iztacalco; 10 mil 57
- Atizapán: 10 mil 740
- Tlalpan: 11 mil 261
- Gustavo A. Madero: 9 mil 757
- Venustiano Carranza: 10 mil 315
- Tlalnepantla de Baz: 9 mil 808
- Cuautitlán Izcalli: 8 mil 944
- Iztapalapa: 8 mil 735
Es así que con una visión social e izquierdista, la reciente propuesta de reforma presentada por el gobierno de Martí Batres en la Ciudad de México, destinada a controlar los incrementos en las rentas habitacionales y establecer un registro de contratos de arrendamiento, ha desencadenado un intenso debate entre especialistas, políticos, y representantes del sector inmobiliario. La iniciativa busca ajustar el Código Civil y la Ley de Vivienda local para limitar los aumentos de renta al ritmo de la inflación y fomentar la producción de vivienda asequible, pero no ha sido recibida con unanimidad.
Según la propuesta entregada al Congreso local, el objetivo es garantizar el derecho humano a una vivienda adecuada, en respuesta a una crisis habitacional evidente en la capital. Sin embargo, especialistas consultados expresan preocupaciones significativas sobre la viabilidad y eficacia de las medidas propuestas.
Silvia Emanuelli, coordinadora de HIC-AL, aplaude el reconocimiento del problema por parte del gobierno, pero señala la complicación inherente a la implementación de tales medidas. Las propuestas, que también incluyen regulaciones sobre alquileres temporales tipo Airbnb y programas de vivienda para jóvenes, aún enfrentan obstáculos significativos para su aplicación efectiva.
Uno de los puntos más contenciosos es la modificación del artículo 2448 D del Código Civil, que busca alinear los aumentos de renta con la inflación, eliminando la posibilidad de incrementos anuales que superen este índice. Rosalba González Loyde, investigadora de la UNAM, advierte que esta medida podría no aplicarse entre contratos consecutivos, permitiendo aumentos significativos al cambiar de inquilino.
La falta de un contrato vigente en aproximadamente un tercio de las viviendas arrendadas en la ciudad agrega otra capa de complejidad, dejando a muchos fuera del alcance de la regulación propuesta.
La iniciativa también propone la creación de un registro digital obligatorio de contratos de arrendamiento, una medida que busca aumentar la transparencia y mejorar la regulación. No obstante, el arquitecto Horacio Urbano cuestiona la viabilidad de esta medida, señalando la falta de incentivos claros para que los propietarios registren los contratos y se expongan a obligaciones fiscales adicionales.
Además de regular las rentas, la propuesta incluye planes para la construcción de vivienda de interés social y popular. Sin embargo, la experta González Loyde señala el riesgo de que estas viviendas, una vez vendidas, puedan regresar al mercado a precios más elevados, contrarrestando el efecto deseado de la política.
Máximo Jaramillo del Instituto de Estudios Sobre la Desigualdad sugiere mirar hacia modelos como el de Singapur, donde las viviendas de arrendamiento tienen contratos de hasta 99 años, proporcionando estabilidad sin permitir la reventa, manteniendo así las viviendas fuera del mercado especulativo.
La iniciativa de Batres, aunque nace de una intención de proteger a los inquilinos y hacer frente a la escalada de precios en la vivienda, enfrenta críticas que destacan su posible insuficiencia y los desafíos para su implementación efectiva.
El debate en el Congreso promete ser intenso, con un claro llamado a una política más integral que no solo considere las limitaciones a las rentas, sino que también fomente un mercado de vivienda más equitativo y sostenible. Esta discusión no solo modelará el futuro inmediato de la política de vivienda en la CDMX, sino que también podría sentar un precedente para cómo otras ciudades enfrentan similares desafíos urbanos y sociales.
